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金瑞房地产基建专题点评1030:基建项目批复亟待加速,房地产高周转驱动力边际转弱

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主要观点

 

基建:基建项目批复亟待加速

  • 经测算,我国1-9月基建投资同比增长0.26%,增速持续探底接近零增长,较1-8月下降0.39个百分点,较2017年同期低15.6个百分点。其中,电力热力、燃气及水的生产和供应业投资累计同比下降10.7%,继续拖累整体增长,其余两个行业增速持续放缓。

  • 10月,发改委新增批复两个基建项目,金额合计406.61亿元。1-10月发改委批复基建项目投资金额累计3693.99亿元,同比减少47.35%我们认为,目前发改委批复基建项目的进度仍然较慢,亟待加速。但2018年所剩时间不多,即使短期项目批复加快,预计项目投资实际落地也要等到2019年,因此年内剩余时间基建投资或维持低迷状态。

     

    房地产:销售放缓,高周转驱动力边际转弱

  • 1-9月房地产开发投资同比增长9.9%,下降0.2个百分点;剔除“土地购置费”后1-9月房地产开发投资同比增长-4.1%,降幅扩大;与房屋施工相关的建筑安装工程投资继续萎缩(同比-4%),边际有所恶化。1-9月土地购置费高增长(同比+66%)仍是房地产开发投资增长的源动力。土地购置费中,“价外因素”贡献54.5个百分点的增长,连续3个月下降,土地成交价款的贡献本期也有所转弱。我们维持前期判断,即后期关注土地购置费增长的持续性,以及房屋施工进度,这是影响房地产开发投资增速的两个主要变量

  • 商品房销售放缓,高周转驱动力边际转弱。1-9月新开工面积继续超预期,商品房预售维持高速增长,但略有放缓,现房销售进一步萎缩。数据显示,1-9月房屋新开工面积增长16.4%,较1-8月提高0.5个百分点;1-9月商品房销售面积回落1.1个百分点(同比+2.9%),其中住宅期房销售增速回落0.7个百分点(同比+11%),现房销售降幅扩大1个百分点(同比-24.1%)。近两个月商品房销售同比出现放缓迹象,驱动高周转的动能边际减弱。后期需关注期房转现房销售政策的落地情况。如果政策落地,那么商品房销售面积增速可能断崖下跌,开发商高周转将受阻。库存方面,9月份狭义和广义住宅商品房库存销售压力同比继续上升。

  • 银行对房企信贷依然收紧,但边际略有改善,房企销售回款与自筹资金增速加快1-9月房企销售回款(同比+9.9%)和自筹资金(同比+11.4%)继续加速增长,仍是房地产开发投资资金增长(同比+7.8%)的主要来源;银行对开发商信贷维持收紧(同比-5.1%),但边际稍有改善

  • 单月来看,9月房屋新开工面积、施工面积与竣工面积环比均有较明显的回升,符合季节特征。我们认为,在销售放缓的情况下,四季度关注开发商能否保持高周转,新开工能否持续超预期,房屋施工会否加速,竣工面积会否压缩降幅。