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金瑞房地产基建专题点评1220:年底基建项目批复加速,房地产竣工加快

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       基建:年底基建项目批复加快,关注城轨和铁路投资

  • 经测算,我国1-11月基建投资同比增长1.19%,连续两个月小幅回升,较2017年同期低14.3个百分点。其中,电力热力、燃气及水的生产和供应业投资累计同比下降8.8%,边际略有改善,其余两个行业低位平稳增长。

  • 11-12月中上旬,发改委批复机场、轨道交通等基建投资项目增多。其中,12月中上旬发改委陆续集批复了4个轨道交通项目。不到一个月时间轨道交通的批复金额,已经接近2017全年轨道交通批复金额。可见,年底发改委批复轨道交通基建项目的速度加快

  • 截止20181219日,发改委年初以来批复基建项目金额累计8715.71亿元,同比增长19%凭借12月中旬上海的轨道交通项目,2018年发改委批复基建项目投资金额一举超过2017年,改写过去两年持续下降的局面,实现逆袭。


     房地产:年底房屋竣工加快,2019年房地产开发投资存在放缓风险

  • 1-11月房地产开发投资同比增长9.7%,环比持平;剔除“土地购置费”后1-11月房地产开发投资同比增长-3.7%,降幅收窄;与房屋施工相关的建筑安装工程投资继续萎缩(同比-3.7%),边际小幅改善。1-11月土地购置费连续5个月放缓(同比+60.5%),但仍是房地产开发投资增长的源动力。土地购置费中,“价外因素”贡献49.5个百分点的增长,连续5个月下降,土地成交价款贡献11个百分点,基本平稳。“价外因素”持续走弱导致土地购置费增速持续放缓。研究发现,土地成交价款对土地购置费增长贡献度领先“价外因素”对土地购置费增长贡献度一年时间。由于20181-11月土地成交价款对土地购置费增长贡献度同比减弱,那么根据领先关系,2019年“价外因素”对土地购置费增长贡献度可能同比减弱,这意味着2019年土地购置费增速也可能放缓,使得2019年房地产开发投资存在放缓风险。

  • 广义住宅垒库加快,高周转驱动力继续边际转弱。1-11月新开工面积继续超预期,但商品房预售放缓,现房销售降幅扩大。数据显示,1-11月房屋新开工面积增长16.8%,较1-10月提高0.5个百分点;1-11月商品房销售面积回落0.8个百分点(同比+1.4%),其中住宅期房销售增速回落0.7个百分点(同比+10.1%),现房销售降幅扩大1.1个百分点(同比-26.8%)。库存方面,11月份狭义住宅去库放缓,广义住宅加速垒库,销售压力同比均增大。

  • 银行对房企信贷依然收紧,但边际呈现改善态势,房企销售回款与自筹资金略有放缓1-11月房企销售回款(同比+10%)和自筹资金(同比+9.7%)增速有所放缓,但仍是房地产开发投资资金增长(同比+7.8%)的主要来源;银行对开发商信贷维持收紧(同比-3.7%),但边际呈现改善态势。

  • 单月来看,11月房屋新开工面积、施工面积与竣工面积环比均较快增长,尤其是竣工面积,环比大增51.2%,印证年底赶工的判断。预计在环保严禁“一刀切”、开发商“高周转” 以及明年春节时间较早的背景下,12月房屋竣工面积有望进一步加速。如果12月竣工面积环比增速超过166%,那么12月单月竣工面积将超过去年同期,2018全年竣工面积累计同比降幅收窄至-9.2%以内(20181-11月竣工面积累计同比-12.3%